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전세 계약시 꼭 확인해야할 사항
1. 전세 계약 전
-주변 매매가, 전세가 확인
-주택임대차표준계약서 사용
-근저당권, 전세권 등 선순위 채권확인으로 부채규모 확인
-임대인의 세금 체납여부 확인
-선순위보증금 확인
-확정일자 부여현황확인
-전입세대 열람
2.전세 계약후
-임대차 신고
-전입신고 및 확정일자 신청
-전세보증금반환보증 가입 (집주인 동의 상관없이 가능)
*전세사기 예방하는 10가지 방법
1. 등기부등본은 직접 발급받아서 확인해야합니다.
2. 신분증 진위 확인과 실소유권자와 직접 만나서 계약해야합니다.
3. 전입신고와 확정일자를 받습니다.
4. 전세금 반환 보증보험 가입은 필수 입니다.
5. 공인중개사 신분 조회합니다.(국가공간정보포탈 이용)
6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약을 하지 않습니다.
7. 전입신고나 확정일자를 미뤄달라는 요구를 할 때 의심해보는게 좋습니다.
8. 계약 전 건축물대장을 확인하고 불법적인 용도변경이 있는지 체크합니다.
9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인하는게 중요합니다.
10. 주변 전세시세말고 매매시세도 함께 체크해야합니다.
*등기부등본 직접 받아서 확인
계약 예정인 주택의 등기부등본은 직접 발급받아서 확인하는게 중요합니다.
등기부등본에서 확인해야할 사항은 표제부, 갑구, 을구로 표제부는 부동산의 소재 및 현황입니다.
갑구는 부동산의 소유권 확인이며 을구는 부동산 외 권리관계를 확인할 수 있습니다.
표제부는 계약하고자하는 집의 등기부등본의 집주소가 일치하는지 확인하면 됩니다.
갑구는 계약하고자 하는 부동산 소유주와 실제 소유권자가 일치하는지 확인하면 됩니다.
을구는 근저당이 설정되었는지 보면 됩니다.
신분증 진위와 실소유권자를 직접 만나서 계약하는게 맞으며 실제로 집주인을 만날 경우
등기부등본과 신분증을 대조해서 진위여부를 확인 할 수 있습니다.
계약금도 등기부등본 상 실제 소유권자의 통장으로 입금해야합니다.
*전신입고와 확정일자
전세계약을 하고 입주까지 완료하면 진입신고는 바로 진행해야합니다.
전입신고를 마치고 다음날 자정부터 집에 법적인 문제가 발생했을 경우
임차권 주장을 할 권리가 만들어지기 때문입니다.
진입신고를 해야지 부동산 소유자가 바뀌는 경우라도 보증금 반환 요구를 할 수 있습니다.
확정일자는 임대차 계약서에 도장이 찍혀있는 날짜로 계약서의 작성일자에 대한 증거자료가 되는 법률상 인정날짜가 됩니다. 확정일자를 받아서 주택이 부동산 경매로 팔리는 경우도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 받기 때문에 무조건 확정일자를 받으세요.
*전세금 반환 보증보험 가입
전세금 반환 보증보험은 계약만료일로부터 30일 이내 전세금보증금을 받지 못하는 경우
보험사가 부동산 소유주를 대신해 전세금을 지급해주는 제도입니다.
전세 반환 보증보험은 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증과
SGI서울보증 전세금 보장신용보험으로 2가지가 있습니다.
주택도시보증공사의 전세보증보험은 부동산 소유주의 동의 없이 가입이 가능하기 때문에
보증보험 가입을 동의하지 않는 경우라도 가입을 하는게 좋습니다.
약 임대인이 보증보험을 동의하지 않는다면 전세사기를 의심해보는게 좋겠습니다.
*정부전세사기 방지방안 대책
(이 대책은 2023년 초부터 시행되었습니다.)
1. 집주인 동의가 없어도 미납 조세를 열람할 수 있습니다. 미납조세를 열람하기 위해서는
집주인의 동의가 필수였는데 집주인이 동의를 해주지 않는 경우가 대부분이라서 확인이 어려웠습니다.
그러나 이제는 미납 국세 열람 적용 방식을 도입해서 보증금 2천만원이상 계약시 계약일로부터
입주개시일 이전까지 열람이 가능합니다.
2. 집이 경매, 공매로 넘어가더라도 보증금을 먼저 받을 수 있게 됩니다.
집주인이 당해세를 체납해 보증금보다 무조건 우선 변제가 되서 세입자가 보증금을 못 돌려받는 경우가 많은데
임차권 확정일자가 당해서 법정기일보다 빠르면 보증금이 먼저 변제되도록 순서가 바뀝니다.